Créditos habitação de taxa variável estão centenas de euros mais caros em janeiro de 2023. Euribor a 12 meses já supera os 3%.
As famílias entraram em 2023 a apertar o cinto devido à subida generalizada dos preços. E, agora, quem quiser avançar com a compra de casa com recurso a financiamento bancário tem de se preparar para pagar mais. Isto porque as taxas de juros dos créditos habitação – quer fixas, quer variáveis – estão a subir à medida que o Banco Central Europeu (BCE) decide aumentar os juros diretores para travar a inflação na Zona Euro. Desde julho até dezembro, o regulador europeu liderado por Christine Lagarde já aumentou as taxas de juro diretoras em 250 pontos base, dando ainda mais gás à subida das taxas Euribor que já estão entre 2% e 3%. Este cenário está a subir as prestações da casa em centenas de euros.
A política monetária fechou 2022 com a taxa de refinanciamento aos 2,5%, o que acaba por elevar o preço do dinheiro entre as operações interbancárias. Além disso, também influencia a subida das taxas Euribor, que estão intimamente ligadas à evolução das taxas de juro diretoras do BCE. Em reação aos últimos aumentos dos juros diretores pelo BCE, as taxas Euribor médias voltaram a subir em dezembro, fixando-se nos seguintes valores:
- Euribor a 12 meses (foi durante vários meses a mais utilizada nos novos contratos de crédito habitação em Portugal, mas a tendência está a mudar): atingiu os 3,005% em dezembro, uma taxa 0,177 pontos percentuais (p.p) superior à registada em novembro (2,828%);
- Euribor a 6 meses (mais utilizada em Portugal no total de créditos habitação): fixou-se em 2,560% no último mês de 2022, mais 0,239 p.p. do que a taxa 2,321% registada em novembro;
- Euribor a 3 meses (começa a ganhar nova expressão com a subida dos juros): voltou a subir atingindo os 2,063% em dezembro. Esta foi a última taxa a ultrapassar a fasquia dos 2%, já que em novembro tinha-se fixado em 1,825%.
Novos créditos habitação de taxa variável: qual é a prestação da casa em janeiro?
Quem pretende comprar casa em 2023 vai deparar-se com um mercado hipotecário bem mais caro do que no passado. Isto porque os créditos habitação de taxa variável contratados em janeiro contemplam prestações muito superiores do que quem se antecipou e contratou nos meses anteriores. As diferenças de quem contratou um crédito em março e em janeiro superam os 200 euros mensais, tanto para a Euribor a 12 meses, como para a Euribor a 6 meses.
Para perceber qual o reflexo das subidas das Euribor no valor do empréstimo a pagar ao banco todos os meses, os especialistas do idealista/créditohabitação apresentam simulações com base nestas condições:
- Novo empréstimo habitação de 150.000 euros;
- Spread de 1%;
- Prazo de 30 anos.
Tendo em conta que um crédito habitação contratado em janeiro usa a média da Euribor de dezembro, podemos concluir:
- Crédito habitação com Euribor a 12 meses: esta taxa superou o patamar dos 3% em dezembro, algo que já não acontecia desde 2008. Agora, quem contratar um empréstimo para comprar casa vai pagar mais 716 euros por mês no primeiro ano, mais 15 euros do que quem assinou o contrato em dezembro;
- Crédito habitação com Euribor a 6 meses: esta taxa também voltou a subir e superou a barreira dos 2,5%. Posto isto, um crédito habitação assinado em janeiro (que usa a média da Euribor de dezembro) ficará 20 euros mais caro nos primeiros seis meses do que um contrato assinado em dezembro (usa a taxa média de novembro). A prestação da casa será de 678 euros no primeiro semestre do contrato;
- Crédito habitação com Euribor a 3 meses: a prestação da casa também voltou a subir nesta taxa, já que um crédito habitação contratado em dezembro vai pagar 618 euros nos três meses seguintes e quem pedir um empréstimo bancário em janeiro de 2023 vai pagar mais 19 euros (637 euros/mês).
Prestações da casa estão 200 euros mais caras entre janeiro de 2023 face a março de 2022
A subida dos juros nos créditos habitação tem um impacto de centenas de euros na prestação da casa, que acaba por esmagar os orçamentos familiares. A era dos empréstimos mais baratos de sempre terminou em 2022 e, portanto, agora quem pretende contratar um empréstimo para comprar casa terá de se preparar para pagar uma prestação mais elevada do que pagaria se tivesse assinado o contrato meses antes.
Olhando para os juros e as prestações da casa dos empréstimos habitação concedidos em março e comparando-os com os créditos assinados em janeiro, verifica-se que as despesas com a casa galopam:
- Crédito habitação com Euribor a 12 meses: de março a dezembro a taxa Euribor passou de -0,335% para 3,005%. Esta diferença traduz-se nas prestações das casas, já que ficam 256 euros mais caras. Ora, quem contratou o empréstimo da casa em março paga de prestação 460 euros no primeiro ano (ou seja, até março de 2023). Já quem for pedir um empréstimo com as mesmas condições em janeiro de 2023 pagará uma prestação de 716 euros até janeiro de 2023;
- Crédito habitação com Euribor a 6 meses: quem pediu um crédito para comprar casa em março, com uma taxa de -0,476%, pagou 450 euros de prestação até agosto (6 meses). Agora, quem pedir um empréstimo habitação nas mesmas condições vai pagar mais 228 euros no semestre seguinte, desembolsando 678 euros por mês até junho de 2023.
No caso das famílias que já contrataram um crédito habitação há algum tempo, as prestações da casa só irão refletir o aumento da Euribor quando forem atualizadas, a 3,6 ou a 12 meses. E a dimensão desta subida vai depender de vários fatores, como o ano do contrato, o capital em dívida e do spread. Isto porque à medida que os anos passam, o sistema de amortização francês dá cada vez menos peso aos juros na prestação da casa.
Por outro lado, os mutuários mais afetados são aqueles que pediram créditos habitação há pouco tempo e de elevado valor, já que a prestação ainda contempla uma boa parcela de juros (a qual vai diminuindo ao longo do contrato). O que as simulações de crédito habitação também nos mostram é que quem contratou um crédito habitação indexado à Euribor a 12 meses – que representa boa parte dos contratos celebrados nos últimos anos no nosso país- verá a sua prestação subir mais. Já os contratos que estão associados à Euribor a 6 meses, a subida é menor e mais lenta, dado o baixo valor da taxa e ao facto de ser revista mais vezes. O mesmo se aplica à Euribor a 3 meses.
Importa recordar que mais de 90% dos empréstimos habitação existentes em Portugal são de taxa variável e indexada à Euribor. Acontece que muitas famílias quando pediram os empréstimos, por exemplo em março e abril de 2022, fizeram-no com uma taxas de juro ainda no negativo, o que permitia reduzir o spread (margem comercial do banco) e pedir empréstimos ainda mais elevados (já que as taxas de esforço eram mais baixas). Mas com estas recentes subidas dos juros, estas famílias estão agora em dificuldades em pagar os créditos habitação.
Novas regras para renegociar o crédito habitação: esta medida está inserida no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, proíbe o aumento dos juros e elimina custos associados à redução da prestação, por exemplo, a comissão por alargamento do prazo do contrato. Explicamos tudo aqui.
Amortização antecipada sem custos: além de renegociar o empréstimo, o diploma permite amortizar total ou parcialmente o crédito habitação de qualquer valor e sem quaisquer custos, já que é eliminada a comissão de 0,5%. Quem tem planos de Poupança Reforma poderá resgatá-los, sem penalização fiscal, para pagar as prestações;
Desconto no IRS para quem paga empréstimos habitação: esta medida inserida no Orçamento do Estado para 2023 permite aos trabalhadores que auferem um salário bruto de até 2.700 euros/mês e que estão a pagar um crédito habitação própria e permanente, de baixar um patamar na retenção de IRS.
Fonte: https://www.idealista.pt/news/financas/credito-a-habitacao/2023/01/03/56145-euribor-atinge-maximo-em-dezembro-como-ficam-as-prestacoes-da-casa
